根据扬州楼市“新8条”第四条内容“开展商业性住房贷款转个人住房公积金贷款业务。”昨天，市住房公积金管理中心发布《关于商业性住房贷款转个人住房公积金贷款业务的实施方案》（以下简称《方案》）。有关该项业务开展的范围及条件、启动日期和受理顺序、置换模式与办理方式、贷款额度和期限、办理流程和材料等相关内容，记者特邀该中心相关负责人进行详细介绍。

开展范围及条件

该项业务旨在支持刚性和改善性住房群体需求，有效减轻住房公积金缴存人还贷压力。

(相关资料图)

《方案》明确，凡我市住房公积金缴存人家庭在本市行政区域内购买首套或第二套改善型自住住房，办理商业性住房贷款（不含住房公积金组合贷款，以下简称商业贷款）且符合以下条件的，可申请商转公贷款：

（一）商业贷款尚未还清；

（二）符合我市住房公积金贷款条件；

（三）申请人为原商业贷款借款人或其配偶，且借款人或其配偶为不动产权证书载明的权利人；

（四）商转公贷款计划已征得原商业贷款银行的同意；

（五）商业贷款所购住房已取得不动产权证书；

（六）商业贷款所购住房抵押权人仅为原商业贷款银行，且无其他抵押、已设立居住权、查封等权利限制情形；

（七）产权共有人同意办理市公积金中心认可的贷款担保及相关手续。

启动日期和受理顺序

为平稳、有序开展“商转公”贷款业务，对符合我市商转公贷款条件的，进行错峰受理。

2023年3月1日起，开始受理首次使用公积金贷款的申请人家庭的商转公贷款申请。

2023年4月1日起，全面受理符合条件的申请人家庭的商转公贷款申请。

置换模式与办理方式

据介绍，根据上级关于住房公积金管理中心应确保抵押物优先受偿权的相关工作要求，并参考省内、省外其他城市经验，我市商转公贷款原则上支持全额置换（公积金贷款发放后，原商业贷款同步结清）；申请人有条件提供市公积金中心认可的其他担保方式的，也可申请办理部分置换贷款（剩余商业贷款可继续保留，不必结清）。

《方案》提出，具体办理方式有两种，即：带押转贷、以贷还贷。

（一）带押转贷。申请人原商业贷款银行为我市公积金贷款业务受托银行的，可采取“带押转贷”方式办理商转公贷款。即符合条件的申请人提出商转公申请，经市公积金中心审批同意后，办理相应的抵押登记手续；抵押到位后，公积金贷款发放至原商业贷款银行专用账户；同时，申请人以自筹资金将差额部分提前结清，并配合原商业贷款银行办理原抵押登记注销手续。

（二）以贷还贷。借款人原商业贷款银行非我市公积金贷款业务受托银行的，一般采取“以贷还贷”方式办理商转公贷款。即符合条件的申请人提出商转公申请，经市公积金中心审批同意后，办理市公积金中心认可的担保手续（如提供自然人担保、以本人或配偶名下其他房产作为抵押）；担保或抵押到位后，市公积金中心发放公积金贷款至原商业贷款银行专用账户，冲还商业贷款剩余本息。此方式可支持我市行政区域内所有银行的商转公贷款。

贷款额度、期限与利率

《方案》对“商转公”贷款额度、期限与利率，作出详细规定。

“商转公”贷款的最高额度，参照原商业贷款发放时我市执行的最高贷款额度（参照附表），且不超过原商业贷款剩余本金，并按千元的整数倍确定；具体贷款额度将综合申请人征信情况、家庭还贷能力、原商业贷款剩余本金等因素审核确定。

“商转公”贷款的期限，不超出房屋剩余使用年限；贷款期限加借款人的实际年龄不超出其法定退休年龄；还款期限可根据借款人的申请，最长延长至法定退休年龄后5年，还款最长期限不超过30年。

“商转公”贷款的利率，按照中国人民银行规定的住房公积金贷款利率标准和差别化信贷政策规定执行。根据中国人民银行公布的现行利率标准，申请首套住房公积金贷款的，五年期以下（含五年）年利率为2.60%，五年期以上年利率为3.10%；申请第二套改善型住房公积金贷款的，五年期以下（含五年）年利率为3.025%，五年期以上年利率为3.575%。

自借款合同签订之日起到借款还清期间，如遇中国人民银行公布的贷款利率调整，于次年1月1日起执行中国人民银行公布施行的同期同档次住房公积金贷款利率，并相应调整月还款额。

业务办理流程

有关业务办理流程，《方案》进行了明确。

（一）贷款申请。申请人向市住房公积金中心提出“商转公”贷款申请。市住房公积金中心进行初审受理。符合条件的，市公积金中心与申请人初步确定置换模式、办理方式、贷款额度、贷款期限、贷款利率、还款方式等要素，申请人按要求提供所需业务材料。

（二）贷款初审。市公积金中心初步审批商转公贷款申请，并告知申请人初审结果。

（三）贷款审批及办理。借款人接市公积金中心初审通知，凭原商业贷款银行出具的《扬州市商业性住房贷款转个人住房公积金贷款同意书》，办理贷款签约、担保或抵押相关手续。

（四）发放贷款。市公积金中心在确认担保或抵押落实后，发放“商转公”贷款至原商业贷款银行专用账户；办理全额置换商转公贷款的，借款人在约定期限内至原商业贷款银行，办理原商业贷款全部结清和抵押权注销登记手续。

业务办理材料

据介绍，申请办理该项业务需准备以下材料：

（一）申请人及配偶、住房共有权人有效身份证明材料；

（二）借款申请人婚姻状况证明材料；

（三）转贷住房的不动产权证书原件（或房屋所有权证、房屋共有权证、国有土地使用证）；

（四）原商业贷款借款合同、贷款银行签章的商业性住房贷款余额证明；

（五）购房发票或契税完税证明；

（六）原商业贷款银行出具的《扬州市商业性住房贷款转个人住房公积金贷款同意书》（贷款签约时提交）；

（七）办理担保或抵押时，其他必要资料。

补充说明

为防范住房公积金流动性风险，保障常规提取和贷款业务资金安排，我市对商转公贷款的实施进行动态调控。

当出现流动性风险时，市公积金中心将采取相应调控措施，包括但不限于实行商转公贷款预约申请制、轮候发放制。当上级公积金政策发生调整或住房公积金贷款需求发生重大变化时，市公积金中心也可采取相应的调控措施。

热点问题答疑

1、已办理住房公积金组合贷款的缴存人，可以将组合贷款的商业银行部分转为住房公积金贷款吗？

答：根据住房公积金相关规定，职工家庭同一购房行为只能办理一次住房公积金贷款。因此，已办理过住房公积金组合贷款的，不能再将商业贷款部分转为住房公积金贷款。

2、商业贷款已结清的，可以申请“商转公”吗？

答：借款人在向市公积金中心提交“商转公”贷款申请前，原商业贷款已结清的，“商转公”贷款申请不予受理。

3、办理了“商转公”贷款，原商业贷款可以不结清吗？

答：原则上不支持。根据上级关于住房公积金管理中心应确保抵押物优先受偿权的相关工作要求，我市“商转公”贷款原则上支持全额置换，原商业贷款应同步结清并办理原抵押登记注销手续。考虑部分申请人不能“全额置换”商贷的实际困难，市公积金中心也提供了相应渠道，如申请人有条件提供市公积金中心认可的其他担保方式的，也可申请办理部分置换贷款（剩余商业贷款可继续保留，不必结清），但原商贷结清后，原则上应当将转贷住房替换质押至市住房公积金管理中心。

4、灵活就业缴存人可以申请“商转公”吗？

答：我市“商转公”贷款的对象包括连续正常缴存住房公积金6个月及以上的在职职工及灵活就业缴存人，但不包括异地缴存职工。申请人为我市缴存人，配偶为异地缴存职工或为现役军人的，可视同双职工缴存确定贷款额度。

5、婚前的商业贷款，婚后可以共同申请“商转公”贷款吗？

答：“商转公”贷款申请人应为原商贷借款人或其配偶，且借款人或其配偶为不动产权证书载明的权利人。因此，婚前的商业贷款，如符合上述条件的，婚后夫妻是可以共同申请“商转公”贷款的。

6、采取“带押转贷”方式办理“商转公”贷款的，如何办理原商业贷款结清手续？

答：采取“带押转贷”方式办理“商转公”贷款的，在“商转公”贷款发放前，市公积金中心将与借款人再次确认贷款发放日期，借款人应确保能在贷款发放后约定期限内至原商业贷款银行办理贷款提前全部结清手续，以免多承担贷款利息支出，同时避免超期后公积金贷款被商贷银行退回至市公积金中心。具体结清流程应向原商业贷款银行详细咨询确认。

7、“商转公”贷款如何认定首套还是第二套改善型住房？

答：按照住房公积金有关规定，市公积金中心将根据申请受理时的申请人家庭（本人、配偶及未成年子女）名下住房套数进行认定首套还是第二套改善型住房贷款。如仅有转贷住房一套住房的（即使有过一次公积金贷款记录），认定为“首套”住房公积金贷款；如拥有两套住房的，认定为“第二套”改善型住房公积金贷款；超出两套住房的，则不符合公积金贷款条件。

8、婚前使用过一次公积金贷款，婚后又使用过一次公积金贷款，符合“商转公”贷款条件吗？

答：按照住房公积金有关规定，停止向第三次（含）以上申请住房公积金贷款的缴存职工家庭发放住房公积金贷款；夫妻双方中有一方有过住房公积金贷款记录的，累计计算贷款次数。

此种情况，该家庭已使用过两次公积金贷款，不符合“商转公”贷款条件。

记者 羌伊然

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