OPPO芯片公司哲库科技(上海)有限公司(以下简称“哲库科技”)突然解散，不仅在科技界引发震动，也在公募REIT市场激起波澜。

出师未捷，5月12日，OPPO宣布放弃芯片自研业务，裁撤全体员工近3000人。

外界分析指向不同角度，有观点认为，哲库科技遭外部环境施压，继续发展芯片或迎华为式待遇，OPPO尚无力承受该种打压；也有观点认为，作为主营业务的手机市场下滑，供养投入巨大的芯片研发力不从心，OPPO不得不壮士断腕。

(资料图)

“自古多情空余恨，好梦由来最易醒”，哲库科技CEO刘君在最后一次全员会议上简短、动情地回顾了哲库科技四年的造芯历程，并宣布了关停决定，“经过审慎的讨论，公司决定关停哲库，终止芯片自研业务”。

他在发言中还说道，全球经济和手机行业现在极其不乐观，公司的整个营收远达不到预期，所以在这样的情况下，芯片这样一个巨大的投资将是公司承担不起的。

哲库科技突然解散不仅引发科技界唏嘘，余震也波及公募REIT市场。

哲库科技在上海张润大厦办公，是该物业（最）重要的承租方之一，而张润大厦正是张江REIT新进扩募拟购入的基础设施资产。

哲库科技会否退租？如何应对空置率陡升的可能性？回应市场关切，5月13日，张江REIT发布公告作出回应，对相关事项进行了说明。

01

承租近2万平方米，4月份刚刚续租

OPPO砍芯片研发，张江REIT躺枪。

张润大厦是张江REIT本次扩募拟新购入的基础设施资产。

2023年3月31日，张江REIT扩募正式获批，以张江集团和张江高科(600895)共同投资的产业园区项目——张润大厦为底层资产进行了扩募申报，预计募资15亿元左右（以发最终行价为准）。

张润大厦位处张江北区集成电路产业园核心区，紧邻日月光集团总部、展想广场、亚芯科技园、展讯中心、世和中心、星创科技广场、普洛斯盛银大厦等众多园区物业。

张润大厦2018年6月建成后正式投入运营后一年内迅速完成爬坡期，2020年末、2021年末及2022年末出租率始终稳定在95%以上，基本处于满租状态。截至2022年末，张润大厦上正在履行的租赁合同共有16份。 租户结构主要为集成电路、先进制造、信息技术三大行业的企业，租赁合同期限以中长期为主，自运营以来，租户结构保持稳定，截至2022年末，前述三大行业租户占比超80%。

张润大厦的重要承租方之一就是哲库科技。

哲库科技在张润大厦的实际租赁面积为19314.31平方米，占张润大厦可租赁面积的45.97%。从扩募草案披露的信息对照来看，哲库科技是第一大租户。

哲库科技的变动不仅惊动了科技界，也把张江REIT打了个的措手不及。似乎和众网友一样，张江REIT也是从市场传闻中获得最新消息。

公告称，张江REIT原始权益人、基金管理人已就哲库科技关停一事在向哲库科技及OPPO方面了解情况，但截至公告发布，尚未收到该公司书面回复。

就在刚刚过去的4月份，哲库科技才与张润置业签订了续租合同，且续租面积保持不变。目前，张润置业未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。

02

提前退租风险？2招备战冲击波

如果提前退租的情况最终发生，张江REIT该如何应对这个冲击波？

公告表示，依照合同，原始权益人可以获得相当于3个月租金的违约金；同时，原始权益人储备了多家企业，可通过新客户填补空出来的面积。

张江REIT公告指出，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对：

第一，维护张润置业已签订的合同权益，执行合同保障条款。根据已签租赁合同，如提前终止合同，哲库科技应提前3个月向张润置业发出书面通知，并承担相当于3个月租金的违约金。目前，张润置业已收到哲库科技相应租赁合同项下的保证金；

第二，原始权益人深耕张江科学城开发及运营，在产业招商方面有丰富的经验和客户积累。目前已储备多家产业企业，总计租赁需求面积超过2万平方米。如出现退租情况，原始权益人将立即启动对有租赁意向的客户推介工作。

不过，重新招租能否在3个月的时间内填满接近一半的租赁面积？考虑到大公司的选址决策周期，这显然是个不小的挑战。如果后续招租不及预期，扩募项目的风险就将增大。按照披露，张润大厦所采用的评估参数中，稳定空置率的设置仅为5%。受到上述事件影响，张江REIT二级市场价格有所走低。

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一波未平一波又起

张江REIT是首批获批的公募REIT，但这单明星REIT今年却出现了一波未平一波又起的状况。

2023年一季报，因为出租率不及预期，张江REIT二级市场价格回落。季报显示，截至2023年3月末，张江REIT的基础设施项目出租率为70.57%，较2022年末92.6%的出租率有较明显的下降，原因是一个重要租户（租赁面积约为1.23万㎡，占项目可租面积的28%）的全部租赁合同于2022年末到期，到期后该租户未予续租。

现在，随着另一个基础设施资产张润大厦出现突发状况，张江REIT可能要面临一边填满30%一边填满近50%空间的局面，这考验着运管团队的能力。

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